Prijedlog zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju uvodi mnoge promjene za sve koji će od 1. srpnja kupovati stan na kredit, od kojih izdvajamo najvažnije.
Građani koji će uzimati stambene kredite od 1. srpnja ove godine bit će informiraniji i zaštićeniji od onih koji su već kupili stanove na kredit zahvaljujući novoj zakonskoj regulativi. Naime, Prijedlog zakona o stambenom kreditiranju uvodi mnoge promjene od kojih izdvajamo najvažnije.
1. Svi uvjeti kredita na jednom obrascu
Prije donošenja odluke o stambenom kreditu banka će vam morati uručiti Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS) koji vam daje najbolji pregled uvjeta ponuđenog kredita jer sadržava sljedeće informacije:
- iznos kredita;
- trajanje kredita;
- vrstu kamatne stope;
- ukupni iznos koji se isplaćuje;
- efektivnu kamatnu stopu (EKS): jedinstveni iznos koji predstavlja ukupan trošak kredita, izražen kao godišnji postotak;
- sve troškove koje treba platiti, redovito ili jednokratno;
- broj, učestalost plaćanja i iznos rata;
- informacije o uvjetima za prijevremenu otplatu i naknade koje biste morali platiti prilikom prijevremene otplate kredita;
- ako uzimate kredit u stranoj valuti: primjeri kojima se objašnjava kako bi promjena tečaja mogla utjecati na vaš kredit.
Pomoću ESIS-a moći ćete usporediti i ponude različitih banaka i odabrati onu koja vam najviše odgovara.
2.Rokovi za odlučivanje i odustajanje od kredita
Kada vam banka daje obvezujuću ponudu, imat ćete najmanje 15 dana za usporedbu ponuda, procjenu i donošenje informirane odluke. Prema prijedlogu, imat ćete pravo u roku od 14 dana od dana sklapanja ugovora o kreditu odustati od ugovora bez navođenja razloga.
3.Obavijest o promjeni tečaja
Prema ovome prijedlogu, banka je dužna obavijestiti građane koji imaju stambeni kredit u stranoj ili vezan uz stranu valutu svaki put kada se vrijednost ukupnog nepodmirenog iznosa ili redovitih obroka odnosno anuiteta promijeni za više od 20 posto zbog tečajnih kretanja.
4. Besplatna promjena kredita iz eura u kune
Konverziju iz eura ili druge valute u kune mogla bi se provesti samo jednom tijekom trajanja ugovornog odnosa i to bez naknada za konverziju. Sve ostale troškove koji proizlaze iz konverzije (troškovi javnog bilježnika i sl.) snosili bi građani.
5. Ograničenje kamatne stope
Maksimalna dopuštena kamatna stopa na stambene kredite s ugovorenom promjenjivom kamatnom stopom u kunama koji nije vezan uz stranu valutu i u eurima i u kunama vezanim uz euro, ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja stambenih kredita odobrenih u Republici Hrvatskoj, određenih za svaku od valuta, uvećane za jednu trećinu.
Na sve ostale stambene kredite ne smije biti viša od najniže prosječne ponderirane kamatne stope na stanja stambenih kredita odobrenih u Republici Hrvatskoj, određenih za svaku od valuta, uvećane za jednu trećinu.
Prosječne ponderirane kamatne stope Hrvatska narodna banka dužna je objavljivati u Narodnim novinama dva puta godišnje: 1. siječnja i 1. srpnja.
6. Limit za prijevremenu otplatu kredita bez naknade
Banka smije naplatiti naknadu za prijevremeni otplatu kredita samo ako iznos prijevremenog ispunjenja prelazi 75.000,00 kuna unutar 12 mjeseci. Ako je iznos manji, nema naknade.
7. Efektivna kamatna stopa
Efektivna kamatna stopa (EKS) je najvažniji kriterij prilikom procjene isplativosti i usporedbe kredita jer pokazuje kolika je cijena kredita, odnosno koliko ćete novaca vratiti banci. EKS predstavlja ukupne troškove kredita i veća je od nominalne kamatne stope, tj. “osnovne kamate” koju plaćate na iznos kredita.
EKS, pored nominalne kamatne stope, uključuje sve naknade i provizije koje se plaćaju banci za odobreni kredit. Prijedlog zakona točno definira troškove koji ulaze u izračun efektivne kamatne stope, a koji ne.
Ukupni troškovi kredita uključuju:
- kamate, naknade, poreze i sve druge naknade i troškove u vezi s ugovorom o stambenom kreditu koje se odnose na ugovor o kreditu;
- premije osiguranja, ako je obvezno radi dobivanja kredita;
- trošak procjene vrijednosti nekretnine;
- troškove otvaranja i upravljanja pojedinim računom, korištenja sredstava plaćanja i za transakcije i za povlačenje tranše s tog računa te druge troškove vezane uz platni promet u slučajevima kad je otvaranje ili vođenje računa ugovoreno uz odobravanje kredita.
Ukupni troškovi kredita za potrošača ne uključuje troškove
- javnog bilježnika;
- prijenosa prava vlasništva nekretnine i naknade za neispunjavanje obveza kredita.
8. Poticanje banaka na „razuman stupanj strpljenja“ prije pokretanja ovršnog postupka
Prije pokretanja ovršnog postupka banka je dužna građane koji imaju poteškoća u vraćanju kredita pisano informirati o aktivnostima koje namjerava poduzeti ili je poduzela u svrhu naplate, te predložiti mjere za olakšanje otplate kredita.
9. Ako ne možete vraćati kredit – vraća se stan, a kredit prestaje
Kako zaračunati troškovi vraćanja kredita ne bi bili veći nego što je potrebno da banka naplati sve troškove nastale zbog neplaćanja dužnika, prijedlogom se ograničavaju troškovi koje banka može naplatiti korisniku kredita zbog neispunjavanja obveze. Naime, korisnici kredita kojima je preostala otplata veća od vrijednosti stana su u dužničkom ropstvu, jer situacija u kojoj su se našli (gubitak posla i sl.) je takva da ni uz kakve žrtve ne mogu vratiti kredit.
Novost je da postoji mogućnost da se banci vrati stan što se smatra potpunim ispunjenjem svih kreditnih obveza (eng. „walk away“ klauzula). To konkretno znači da banka postaje vlasnik stana, a da time prestaju i sve obaveze dužnika.
Korisnici kredita čija je preostala otplata manja od vrijednosti stana vjerojatno ne bi vratili stan ali bi imali tu opciju, koju sada nemaju, te bi mogli lakše prodati taj stan i banci vratiti preostali kredit.
Zakon se neće primjenjivati na već sklopljene ugovore, već samo na ugovore sklopljene nakon što stupi na snagu, a to je 1. srpnja.
